建物の賃貸人であるオーナーさんが破産したという知らせをある日突然、受けたら、その知らせを受けた賃借人さんが心理的に動揺されることは無理からぬことと思われます。賃料を真面目に支払い、賃貸借契約上の諸条件を遵守しているにもかかわらず、賃貸人さんが債務の返済を履行できず、破産したという事由で、突然、追い出されたりでもしてはたまったものではありませんね。
建物賃貸借契約のような双務契約について、破産法は、「双務契約について破産者及びその相手方が破産手続開始の時において共にまだその履行を完了していないときは、破産管財人は、契約の解除をし、又は破産者の債務を履行して相手方の債務の履行を請求することができる。」と規定する（破産法第５３条１項）とともに、同法で「第５３条第１項及び第２項の規定は、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定する契約について破産者の相手方が当該権利につき登記、登録その他第三者に対抗することができる要件を備えている場合には適用しない。」旨を規定して（同法第５６条１項）、対抗要件を具備した賃借権について破産法第５３条１項の適用を排除しています。
通常、建物賃貸借契約は、契約締結後に賃貸人から賃借人に建物の引渡しがなれますので、建物の引渡しを賃借人が受けますとその賃借権は借地借家法第３１条に基づき対抗要件を具備する場合が大半です。ですから、通常の場合は、破産法第５３条１項の適用はなく、賃貸人が破産しても賃貸借契約は従前どおり存続します。この場合、賃料は、原則として破産管財人に対し支払うことになりますが、破産手続の過程で、賃貸物件が放棄または譲渡された場合には、賃貸人や譲渡先に賃料を支払うことになる場合があります。
他方、賃借権が対抗要件を具備しない場合には、破産法第５３条１項の適用が認められますので、破産管財人は賃貸借契約を解除するか、破産者である賃貸人の義務を履行して賃借人に対し賃料を請求するかを検討することになります。
大半の事案では、建物賃貸人が破産しても借家契約に影響はなく、賃借人が借家から出ていかなければならないという事態が生ずることはないと思われます。賃貸借契約が解除された場合の敷金の問題等賃貸人の破産に伴う賃貸借契約の法律問題についてその他詳細なことは京都双葉法律事務所に是非、ご相談ください。皆様のお悩みを誠実に解決いたします。