京都双葉法律事務所の法律相談に来られる方のうち、比較的多くを占めるご相談内容の一つが、不動産の売買や賃貸借のトラブルに関するものです。ご相談の際に契約書を拝見すると、その契約書は、大抵、市販の契約書や不動産の仲介業者に渡された定型の契約書であることが多いです。
これらの契約書は、実際の実情を無視して作成されていることが多いですから、相談にお越しになられた方の実情とはかけ離れた記載が契約書に書かれていることも多く、トラブルの解決にあまり役にたちません。
それどころか、誤解を与える契約書さえ見受けられます。例えば、居住を目的とする建物賃貸借契約書に、「甲(賃貸人)は、６ヶ月の予告期間をもって本物件の明渡しを求めることができる。前項の場合、乙(賃借人)は、異議なくこれに応じなければならないものとし、予告期間の経過とともに本契約は終了する。」との記載がある場合、賃借人は、賃貸人から６ヶ月前に明渡しの予告を受ければ、賃貸借契約は６ヶ月後に終了し、賃借人は、賃借物件の明渡しに応じなければならないのでしょうか？
契約の際、合意していたのだから当然、賃借人は明渡さなければならないと思われる方も多いでしょうが、実は、そんなことはありません。契約の当事者が契約書において合意をしていても、法律(強行規定)に反する合意内容(決めごと)は効力が認められません。借地借家法という法律では、「正当な事由があると認められる場合でなければ」(借地借家法第28条)建物賃貸借契約の更新拒絶の通知、解約の申入れはその効力が認められないことになっており、賃貸人が、６ヶ月前に賃貸借契約の解約の申入れ等を行なったからといって、当然に契約が６ヶ月後に終了し、賃借人に賃借物件の明渡し義務が発生するわけではないのです。
賃借人の方だけでなく、不動産業者に契約書の作成や仲介を依頼しているオーナーの方もこのことを充分理解しておられない方が多く、このような契約書は、トラブルの元となっています。
また、近年では、賃借人が明渡しに応じないことから、契約書の記載をたてに勝手に鍵を変えるなど強引に明渡しを迫る「追出屋」が出現し、トラブルにもなっています。トラブルは「法に基づく正当な解決」が必要です。締結した契約書の記載内容を鵜呑みにせず、その効力の有無について法の光をあててみることも大切です。