京都双葉法律事務所

賃貸借契約において賃貸された目的物に修繕が必要な場合、その修繕義務は賃貸人にあるのが原則です（民法第６０６条）。賃貸借契約は賃貸人が賃借人に対し目的物を使用・収益させる債務を負担するものですから、賃貸人の債務の履行を確実にさせるため賃貸人に目的物の修繕義務を負担させることはもっともなことといえるでしょう。

しかし、実際の賃貸借契約、とりわけ家屋（不動産）の賃貸借契約では賃貸借契約書に賃借人（借主）に修繕義務を負担させる特約がなされていることが少なくありません。このような特約も無効とはいえませんが、例えば、家屋の毀損について賃貸人に責任がある場合も含めて賃借人に一律に修繕義務を負担させる特約は、賃貸人に責任原因が認められる家屋の修繕の事案では無効と解される余地もあるでしょう。

家屋の修繕義務が賃貸人にある場合、賃借人が賃貸人に対し家屋の修繕を求めることができるのは当然です。ただ、修繕といっても家屋に軽微な瑕疵があるにすぎず、賃借人の現実の家屋の使用・収益に支障を及ぼすようなものでなければ未だ賃貸人の修繕義務が現実化しているものとは評価できず修繕を求めることはできないでしょう。

家屋の修繕義務が賃貸人にある場合に、家屋の修繕を賃貸人が要するにもかかわらず賃貸人が修繕義務を履行しない場合、賃借人はどうすればよいのでしょうか？

この場合、賃借人としては賃料の支払いの一部を拒絶するという方法が考えられます。賃料は家屋利用の対価ですから賃貸人の修繕義務の不履行により家屋の利用が充分できないと認められる場合には、賃料の支払いを相当な限度で拒絶するという対抗手段が認められます。

その他に、賃借人が自ら修繕し、要した修繕費用と賃料を相殺することも一つの方法です。ただ、この場合、修繕費用が必要以上に過大にならないよう配慮することが大切ですし、相殺する場合も法定の要件を充たすことを確認し、賃貸人に対しその意思表示を行うことに注意しなければなりません。

家主さんが家屋の修繕を拒否し続けてお困りでしたら京都双葉法律事務所にご相談ください。

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京都双葉法律事務所　弁護士 中井基之（京都弁護士会所属）
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