HOME > 『不動産の売買・賃貸借について』 > 『敷引特約及び更新料特約の有効性について』

敷引特約及び更新料特約の有効性について

Real Estate

近年、不動産賃貸借に関連して、敷引特約や更新料条項に関する最高裁判所の重要な判断が示されています。

建物賃貸借契約を締結するにあたり、賃貸借契約終了時に、賃借人が賃貸人に交付した保証金等から一定の金額を敷引金として賃貸人が当然に控除する敷引特約が交わされることがありますが、この敷引特約に関連し最高裁判所は「消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額、賃料の額、礼金等の一時金の授受の有無及びその額等に照らし、敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなどの特段の事情のない限り、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法により無効となると解するのが相当である」と判示しています（最高裁平成23年3月24日第一小法廷判決）。この判例によれば、敷引金の額が契約の経過年数や建物の場所、専有面積、賃料の額との比較、その他諸般の事情を総合考慮し、高額に過ぎると評価されるものでなければ、敷引特約は無効になるものではないと解されることになります。

また、建物賃貸借契約を締結するに際し、更新の際に賃借人が一定額の更新料を賃貸人に支払うことを約束する更新料条項が契約書に記載され、更新料支払いの合意がなされることがありますが、この更新料条項に関連し最高裁判所は「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額すぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である」と判示しています（最高裁平成23年7月15日第二小法廷判決）。この判例によれば、更新料の合意も、更新料の額が、賃料との比較や更新期間等との関係で高額すぎるものではなく、更新料の額が契約書に一義的かつ具体的に記載されていれば有効であるということになります。

これらの判例の背後には、我が国が少子高齢化社会を迎え、人口が減少していく中で、賃貸物件の需給バランスが大きく崩れ、供給過剰になりつつあること、このような現状の中で、敷引条項や更新料条項が、契約書において、明確な内容を持つものとして規定されている限り、賃借人サイドは物件選択の幅が大きく残されているのであるから、契約書の記載を検討したうえで敷引金や更新料が不当に高額であれば、別の賃貸物件を選択すればよく、賃借人に不利益とも言えず、その額が不当に高額であると評価されない限り有効視するという価値判断を窺い知ることができます。

不動産トラブルについて法律相談を希望される方 → 法律相談のページへ
京都双葉法律事務所　弁護士 中井基之（京都弁護士会所属）
京都府長岡京市滝ノ町1丁目5-14　TEL：075-950-0648
ページトップへ
個人情報取扱いの指針

当法律事務所は、個人情報の保護に関する法律及びこれに関連する政令、ガイドラインを誠実に遵守し、提供された個人情報を適切に保護致します。

当サイトにおいて提供を受けた個人情報は、法律相談及びこれに基づく法律事務の範囲でのみ利用するものとし、当サイトにおいて表示する当法律事務所の役務において提供を受けた個人情報については、提供者が提供の際、明示の反対の意思を表示されない限り、当該役務遂行の目的の範囲で当法律事務所が当該個人情報を利用することについて同意されたものとみなします。

当法律事務所は、法律相談及び法律事務を承るに際し、犯罪収益の移転及び資金洗浄防止の目的で、法人、個人の身分確認のため必要な個人情報を含む身分確認情報のご提供を求めることがあります。この目的で取得した個人情報については、前記目的の範囲に属するものと致します。

個人情報提供者が、当法律事務所の内規において定められた保存期間内で、当法律事務所が保存している当該提供者の個人情報について開示等の請求をされる場合は、当法律事務所所定の手数料及び個人情報提供者の身分確認のための資料をご提出いただく必要があります。この資料は、開示等請求者の身分確認のためにのみ使用し、開示等の後は速やかに破棄致します。