京都双葉法律事務所
賃貸物件の購入は要注意！
Real Estate不動産の購入をする場合、特に注意すべきは、購入物件に賃借権が設定されている場合、つまり、購入予定の物件が、他人に貸されている場合です。欠陥住宅は、購入するに際し、雨漏りや床の強度等、瑕疵の有無がわからないのが通常で、購入後トラブルになるケースが多いのですが、賃借権が設定されている物件かどうかは契約時に判明していることが多いですから、トラブルを事前に回避することは可能です。
賃借権の負担のある建物を売買する場合、特段の事情がない限り、買主は売主の賃貸借契約上の義務を承継します。どういうことかと申しますと、例えば、他人に貸されている物件を購入しますと、売主の賃借人に対する敷金の返還義務や有益費の償還義務をそのまま買主が負担することになるのです。敷金の額が多額であったり、賃借人に償還すべき有益費が多額ですと、その敷金返還や有益費用の償還を契約終了後に買主が賃借人から求められることも有り得ますので、不動産を購入される方は、大変なご負担を覚悟しなければならなくなります。
また、賃料の不払いが続いた場合、賃料の取得は期待できませんし、契約の解除ができたとしても、明渡しを求めるリスクは買主に残ります。明渡しを求めるためには、明渡訴訟を提起し、原則として、勝訴判決を得ることが必要ですし、それでも明渡さなければ、強制執行が必要になり、時間とお金がかかります。これはリスク以外の何ものでもありません。
ですから、賃借権の負担のある不動産の売買は、慎重にも慎重に熟慮して行なうことが大切です。このような物件は、大抵、売買代金が安く設定されていますが、安さの中身はよく検討しなければならないのです。売主の中には、売買に際し、「明渡しをきちっと済ませますから。」とおっしゃる方もおられますが、賃貸借契約の内容次第では、当然に明渡しを求めることができないものも多く、売買契約の際に明渡しに同意していた賃借人が契約後に豹変し、明渡しを拒絶しトラブルになることもあります。賃借権の設定されている不動産を購入される予定の方は、売買契約に先立ち、賃貸借契約の内容を精査することが大切です。
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