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ある日、突然、家主さんから家賃の増額を求められたら

Real Estate

不動産の賃貸経営というのも大変厳しいもので、土地や家屋を賃貸されているオーナーの方々のリスク管理のご苦労が並大抵のものではないことは、日頃、オーナーの方々から不動産賃貸に関するご相談をお受けし切実に感じられるところです。

借地借家法の適用がある建物賃貸借契約では、賃貸人の更新拒絶の通知や解約の申入れは「正当の事由」があると認められる場合でなければすることができませんから（借地借家法第２８条）、原則として、正当事由を充たす事情が認められない限り家屋賃貸借契約は継続することになります。

この正当事由は建物を貸す賃貸人の建物利用の必要性と建物を利用している賃借人の利用の必要性を比較衡量しながら公益上、社会上のその他諸般の事情を斟酌しその有無が判断されることになります。一般に正当事由を充たすことは厳しい場合が多く、正当事由を充たさないとして賃貸人による明渡請求が認められないことも少なくありません。

賃貸借契約が長期に及ぶ場合、オーナーとしては賃料の増額の誘惑に駆られる方も多く、賃料の増額を賃借人に迫られることがあります。賃借人としては家主さんから突然、賃料を値上げされても支払うことができず、どうすればよいか途方に暮れる方もおられるでしょう。賃料の突然の大幅な増額は、立退屋と結託した賃貸人の賃借人に対する強引な立退方策として利用されることもあります。

家主さんから賃料の増額を要請されても賃借人の方はその要求に唯々諾々と応ずることはありません。家主さんの家賃の増額要求に納得しない場合には、その要求を拒否してください。家主さんとしては宅地建物調停の申立て（民事調停法第２４条の２）を行い、賃借人と家賃の増額についての協議（話し合い）を行うことになります。協議が成立せず調停が不調となれば裁判により解決が図られることになりますが、この間、賃借人としては家賃の増額を正当とする裁判が確定するまで相当と認める額の賃料を支払えば足り、裁判が確定した場合に既に支払った額に不足があれば不足額に年１割の割合の支払期以後の利息を付して支払えば契約違反の謗りを受けることはありません。

家主さんとしては家賃の増額が正当であるかどうか固定資産税や近隣の賃料の上昇等の諸事情を充分、精査し増額にのぞむ必要があります。また、一方的で不当な家賃の値上げにお悩みの賃借人の方は、京都双葉法律事務所にご相談になってみてください！

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京都双葉法律事務所　弁護士 中井基之（京都弁護士会所属）
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